150 Metrekare Arsaya Kaç Metrekare Ev Yapılır?
“150 m² arsaya kaç m² ev yapılır?” sorusunun tek bir cevabı yok. Sonuç; imar planı, emsal (KAKS), TAKS, nizam (ayrık/bitişik/blok), çekme mesafeleri ve kat/ yükseklik sınırlarının birlikte değerlendirilmesiyle bulunur. Aşağıdaki rehber; terimleri kısa kısa açıklayıp formüller, senaryo tabloları, örnek hesaplar ve SSS ile işi netleştirir. (Buradaki tüm rakamlar örnek/varsayımsal olup belediyenizin imar çapı ve plan notlarıyla teyit edilmelidir.)
Ana Terimler (Kısaca)
- Net arsa alanı: Yola/park terkleri sonrası kalan parsel. Hesaplar net alan üzerinden yapılır.
- Emsal (KAKS): Toplam inşaat alanı / parsel alanı. Toplam inşaat alanı = Net Arsa × Emsal.
- TAKS: Taban alanı katsayısı. Maks. taban (oturum) alanı = Net Arsa × TAKS.
- Nizam: Ayrık (yanlardan çekme var), bitişik (yanlarda sıfır), blok (planlı kütle).
- Çekme mesafeleri: Ön/arka/yan bahçe mesafeleri (örn. 5m/3m/3m gibi).
- Kat adedi–yükseklik (Hmax): İzinli kat sayısı ve yapı yüksekliği.
- Emsal dışı alanlar: Bazı planlarda otopark, sığınak, tesisat boşluğu vb. emsale dâhil olmayabilir (plan notuna bağlı).
Ana Formül (Pratik Özet)
Teoride izinli toplam inşaat alanı:
A_teorik = Net Arsa × Emsal (KAKS)
Pratikte uygulanabilir üst sınır ise şu “iki kısıtın” küçüğü olur:
A_uygulanabilir = min( Net Arsa × Emsal , Net Arsa × TAKS × (izinli kat sayısı) )
Yani emsalle izin veriliyor olsa bile, TAKS ve kat sınırı toplamı sınırlayabilir.
Hızlı Emsal Tablosu (150 m² net arsa için)
| Emsal (KAKS) | Teorik Maks. Toplam İnşaat Alanı |
|---|---|
| 0,60 | 90 m² |
| 1,00 | 150 m² |
| 1,50 | 225 m² |
| 2,00 | 300 m² |
Bu değerler teoriktir; TAKS + kat sınırı nedeniyle çoğu küçük parselde tamamı kullanılamayabilir.
TAKS ve Kat Sınırı Etkisi (Örnek Senaryolar)
Varsayım: Net arsa = 150 m²
| Nizam | Örnek TAKS | İzinli Kat | TAKS×Arsa×Kat | Not |
|—|—:|—:|—|
| Ayrık | 0,30 | 2 kat | 90 m² | Tek kat oturum ≤ 45 m² |
| Ayrık | 0,30 | 3 kat | 135 m² | 3 kat varsa emsal 1,0’ın bir kısmı kalabilir |
| Bitişik | 0,60 | 3 kat | 270 m² | Emsal ≤ 1,5 ise emsal sınır belirler |
| Blok | 0,40 | 3 kat | 180 m² | Planlı kütlede emsal/katla sınırlı |
A_uygulanabilir = min(Emsal×150, TAKS×150×Kat) olarak hesaplanır.
Örnek: E=1,00, Ayrık, TAKS=0,30, 2 kat → min(150, 0,30×150×2=90) = 90 m².
Çekme Mesafeleri (Ayırıcı Etki)
Ayrık nizamdaki çekmeler, küçük parsellerde taban alanını ciddi düşürür.
Örnek 1 – 10 m × 15 m parsel (150 m²), Ayrık nizam, Ön 5 m – Yan 3 m – Arka 3 m:
- Bina genişliği: 10 − (3+3) = 4 m
- Bina derinliği: 15 − (5+3) = 7 m
- Maks. oturum (çekmelere göre): 4 × 7 = 28 m²
- TAKS sınırı: 150 × 0,30 = 45 m² → çekme sınırı daha kısıtlayıcı (28 m²).
- 2 katla bile toplam 56 m²; emsal 1,0 olsa dahi kullanamazsınız.
Örnek 2 – Aynı parsel, Bitişik nizam (yan çekme yok), Ön 5 m – Arka 3 m:
- Bina genişliği: 10 m
- Bina derinliği: 15 − 8 = 7 m
- Oturum: 10 × 7 = 70 m²
- TAKS sınırı (0,60) = 90 m² → çekme sınırı 70 m² olur.
- 2 kat: 140 m², 3 kat: 210 m² (emsal sınırı ayrıca kontrol edilir).
Görüldüğü gibi nizam ve çekme mesafeleri, küçük parsellerde sonucu tamamen değiştirir.
“150 m² Arsa” İçin 4 Tipik Kombinasyon (Örnek Hesap)
| Senaryo | Nizam | E (KAKS) | TAKS | Kat | A_teorik | TAKS×Arsa×Kat | A_uygulanabilir |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S1 | Ayrık | 1,00 | 0,30 | 2 | 150 | 90 | 90 m² |
| S2 | Ayrık | 1,50 | 0,30 | 3 | 225 | 135 | 135 m² |
| S3 | Bitişik | 1,00 | 0,60 | 2 | 150 | 180 | 150 m² |
| S4 | Bitişik | 1,50 | 0,60 | 3 | 225 | 270 | 225 m² |
Not: Çekmeler nedeniyle gerçek oturum TAKS’tan da düşük olabilir (Örnek 1’deki gibi). Daima her iki kısıtı da kontrol edin.
Tek Kat mı, Çok Kat mı?
- Tek kat müstakil istiyorsanız ayrık nizam + TAKS 0,30–0,40 koşullarında 150 m² parselde genelde 45–60 m² taban alanına sıkışırsınız (çekmelerle daha da düşebilir).
- Çok kat (2–3 kat) ve/veya bitişik/blok nizam altında emsalin tamamını kullanma ihtimali artar.
Adım Adım Kendi Parseliniz İçin Hesap
- İmar çapı alın (belediyeden).
- Net arsa alanı (terkler sonrası) kesinleştirin.
- Emsal (KAKS) ve TAKS değerlerini not edin.
- Nizam ve çekme mesafelerini öğrenin.
- Kat adedi/Hmax sınırını kontrol edin.
- A_teorik = Net×E hesaplayın.
- A_TAKS_KAT = Net×TAKS×Kat hesaplayın.
- A_uygulanabilir = min(A_teorik, A_TAKS_KAT) alın.
- Parsel şekline göre çekmelere bağlı oturumu (en×boy) ayrıca doğrulayın; TAKS’tan küçükse o belirleyici olur.
- Plan notlarında emsal dışı alan istisnalarını ve otopark/bodrum hükümlerini okuyun.
Örnek Tasarım Notları (150 m² Parsel)
- Ayrık nizam + iki kat hedefleniyorsa:
- Oturum ~45 m² civarında ise (TAKS 0,30) iki katla toplam ~90 m² gerçekçi hedef.
- Çekmeler oturumu 45 m²’nin de altına indiriyorsa, işlevsel plan zorlaşır (min. 4–5 m cephe genişliği çoğu plan için sıkıntı).
- Bitişik nizamda:
- Çekme kaybı azaldığı için 70–90 m² tek kat oturum mümkün olabilir (parsel genişliğine bağlı).
- İki–üç katla emsalin tamamını kullanma ihtimali yükselir.
Sık Yapılan 6 Hata
- Brüt alanla hesap yapmak (terkleri hesaba katmamak).
- Emsali tek başına yeterli sanmak (TAKS + kat kısıtını atlamak).
- Çekmeleri parsel şekline uygulamadan kaba hesap yapmak.
- Plan notlarını (emsal dışı alanlar, saçak/çıkma, merdiven–asansör) okumamak.
- Hmax sınırını gözden kaçırmak (kat sayısını fiilen sınırlayabilir).
- Otopark yerini hesaba katmamak (zemin oturumunu azaltabilir).
Kontrol Listesi (Belediyeye Gitmeden)
- Güncel imar durum belgesi/imar çapı
- KAKS/TAKS, nizam, çekme mesafeleri
- Hmax/kat adedi ve kot–subasman şartları
- Emsal dışı alan istisnaları
- Otopark ve bodrum hükümleri
- Terk–ifraz–tevhit ihtiyacı (gerekirse)
- Komşu parsellerin nizamı (bitişik mümkün mü?)
SSS (Sıkça Sorulan Sorular)
1) “E=1” ne demek?
E=1, toplam inşaat alanının net parsel alanına eşit olduğu anlamına gelir. 150 m² parselde 150 m² toplam inşaat alanı teorik olarak verilir.
2) Çatı katı emsale dâhil mi?
Plan notlarına bağlıdır. Çoğunlukla çatı arası piyesler emsale dâhildir; bazı durumlarda belli oran/koşullarda farklı uygulamalar olabilir.
3) Bodrum kat emsale girer mi?
Bodrumun açık/kapalı oluşu, kot kesiti ve plan notuna göre değişir. Otopark/sığınak bazı planlarda emsal dışı olabilir.
4) Tek katlı 150 m² ev yapabilir miyim?
Ayrık nizam–TAKS 0,30 koşulunda genellikle hayır; taban alanı 45 m² civarına düşer. Bitişik/blok nizam veya daha büyük parsel gerekir.
5) Bitişik nizamda yan çekme sıfır mı?
Çoğu durumda evet; ancak kör duvar, yangın duvarı ve pencere açma koşulları ayrıca düzenlenir.
6) Parsel çok küçük; ne yapabilirim?
Komşuyla tevhit (parsel birleştirme), bitişik nizam kullanımı, kat adedini artırma (Hmax izin veriyorsa) veya fonksiyon küçültme seçeneklerini mimarınızla değerlendirin.
7) Çekmeler sabit midir?
Belediyeye, yola/komşuya ve nizam türüne göre değişir. İmar çapındaki ölçüler bağlayıcıdır.
8) Balkon/saçak emsale girer mi?
Plan notuna bağlı. Çoğunlukla belli çıkmalar emsale dâhildir veya sınırlı teşviklerle kısmen dışarıda tutulur.
9) Azami yükseklik kat sayısını sınırlarsa?
Hmax yetersizse, emsali tam kullanamazsınız. Bu durumda A_uygulanabilir = Net×TAKS×Kat kısıtı belirleyici olur.
10) Kesin değeri kim hesaplar?
Yetkili mimar–mühendisiniz imar çapı ve plan notları ile kesin metraj çıkarır; belediye de projeyi onaylar.
Sonuç
150 m² bir parselde yapılabilir inşaat alanı; Emsal (KAKS), TAKS, nizam, çekme mesafeleri ve kat/yükseklik sınırlarının en kısıtlayıcısı tarafından belirlenir. Ayrık nizam–2 kat gibi koşullarda sonuç 90 m² bandına düşebilirken, bitişik nizam–3 kat ve yüksek TAKS olan alanlarda emsalin tamamını (örneğin 150–225 m²) kullanmak mümkün olabilir.
Kesin yanıt için belediyenizden imar durum belgesini alın, plan notlarını okuyun ve mimarınızla A_uygulanabilir = min(E×Net, TAKS×Net×Kat) hesabını çekme mesafelerine göre oturum kontrolüyle birlikte yapın.
