4 Katlı 4 Daire Maliyeti (2025): Kalem Kalem Hesap
“4 katlı 4 daire maliyeti ne kadar?” sorusunun tek bir cevabı yok. Sonuç; daire brüt alanı, malzeme seviyesi, proje–ruhsat süreçleri, şantiye koşulları ve bölgesel işçiliklere göre değişir. Bu rehberde 2025 için m² bazlı aralıklar, kalem kalem maliyet kırılımı, örnek bütçe tablosu ve SSS ile resmi ve sahadaki pratikleri bir araya getirdim. Aşağıdaki rakamlar örnek/varsayımsal olup yerel tekliflerle mutlaka teyit edilmelidir.
Varsayımlar (Örnek Senaryo)
- Bina tipi: 4 katlı konut, 4 daire (kat başı 1 daire)
- Daire brüt alanı: 100 m² (paylaştırılmış ortak alanlar dâhil kabaca)
- Toplam brüt alan: 400 m²
- Sistem: Betonarme, dış cephe mantolamalı
- Ortak alanlar: Merdiven, asansör kuyusu, sığınak/tesisat, bina giriş holü
- Kapsam: Anahtar teslim (arsa hariç), kaba + ince işler + MEP + asansör + cephe + çatı + doğrama + çevre düzenlemesi (temel peyzaj)
Daire başına metraj farklıysa, tablodaki m² çarpanını değiştirerek hızlıca yeniden hesaplayabilirsiniz.
2025 m² Başına Yaklaşık Anahtar Teslim Aralıklar
Bölge, işçilik, marka/ürün seçimi ve yapı karmaşıklığına göre değişir.
| Seviye | Tanım | Yaklaşık TL/m² |
|---|---|---|
| Ekonomik | Temel kalite, sade detay | 31.000 – 38.000 |
| Standart | Dengeli kalite–fiyat, iyi yalıtım | 38.000 – 46.000 |
| Premium | Üst sınıf kaplamalar & sistemler | 55.000 – 72.000 |
Hızlı toplamlar (öngörü):
- 400 m² × Ekonomik → 12,4 – 15,2 M TL
- 400 m² × Standart → 15,2 – 18,4 M TL
- 400 m² × Premium → 22,0 – 28,8 M TL
Ortak alan, asansör ve çevre işleri bazı tekliflerde ayrı kalem olabilir. Aynı kapsamla kıyas yapın.
Maliyeti En Çok Etkileyen 10 Unsur
- Daire brüt alanı (400 mü, 440 m² mi?) ve plan karmaşıklığı
- Malzeme seviyesi (mutfak–banyo, doğrama, zemin kaplamaları)
- MEP standardı (yerden ısıtma, ısı pompası/VRF vs. panel radyatör)
- Asansör (kapasite, durak sayısı, kabin kalitesi)
- Dış cephe & yalıtım kalınlığı
- Şantiye erişimi ve lojistik (pompa, vinç, dar sokak, nakliye)
- Bodrum/otopark varlığı ve kapsamı
- İş programı (hızlı teslim = fazla mesai/lojistik)
- Bölgesel işçilik ve tedarik
- Fiyat dalgalanmaları (çelik, beton, bitüm, akaryakıt)
Örnek Bütçe (4×100 m² = 400 m², Standart Seviye)
Aşağıdaki tablo, ana imalat toplamı üzerine proje–ruhsat ve beklenmeyen payları eklenerek oluşturulmuştur. Rakamlar yaklaşık olup “aynı kapsamla” kıyas yapın.
A) Ana İmalat Toplamı (malzeme + işçilik)
| Kalem | Tutar (TL) |
|---|---|
| Kaba inşaat (temel, taşıyıcı, duvar) | 4.650.000 |
| Mekanik tesisatlar (ısıtma/soğutma/sıhhi) | 1.860.000 |
| Elektrik & zayıf akım | 1.085.000 |
| Asansör (1 adet, 4 durak sınıfında) | 465.000 |
| Dış cephe & mantolama | 1.085.000 |
| Çatı sistemi (ısı/su yalıtımı) | 620.000 |
| Doğrama & cam (ısıcamlı) | 930.000 |
| İç kapılar & merdiven | 542.500 |
| Zemin kaplamaları (seramik/laminat) | 775.000 |
| Boya–alçı–sıva | 542.500 |
| Mutfak & banyo ekipmanları (4 daire) | 1.550.000 |
| Aydınlatma armatürleri | 232.500 |
| Peyzaj & çevre düzenlemesi (temel) | 310.000 |
| Genel gider & şantiye (kurulum/temizlik/İSG) | 387.500 |
| Ortak alanlar (sığınak/otopark/tesisat odası) | 465.000 |
| Ana İmalat Toplamı | 15.500.000 |
B) Proje, Ruhsat ve Diğer Kalemler
| Kalem | Tutar (TL) | Not |
|---|---|---|
| Mimari–statik–MEP projeler & ruhsat (~%7) | 1.085.000 | Belediye harçları dahil varsayım |
| Altyapı bağlantıları (su–kanal–elektrik) | 200.000 | Kurumlara göre değişir |
| Ara Toplam (A+B) | 16.785.000 | |
| Beklenmeyen gider (~%10) | 1.678.500 | Fiyat dalgalanması/ek imalat |
| Genel Toplam (Örnek) | 18.463.500 TL |
Daire başı ≈ 4,62 M TL (standart seviye, 100 m² brüt varsayımıyla).
m² başı ≈ 46.159 TL/m² (proje–ruhsat ve beklenmeyen dâhil).
Alternatif Metraj Senaryoları (Hızlı Karşılaştırma)
| Senaryo | Toplam Brüt | Ekonomik (31–38k) | Standart (38–46k) | Premium (55–72k) |
|---|---|---|---|---|
| 4×90 m² (≈ 360 m²) | 360 m² | 11,2–13,7 M | 13,7–16,6 M | 19,8–25,9 M |
| 4×100 m² | 400 m² | 12,4–15,2 M | 15,2–18,4 M | 22,0–28,8 M |
| 4×110 m² (≈ 440 m²) | 440 m² | 13,6–16,7 M | 16,7–20,2 M | 24,2–31,7 M |
Bu bantlar anahtar teslim öngörüleri içindir. Asansör, çevre düzeni, proje/ruhsat ve beklenmeyen payı bazı tekliflerde ayrıca yazılabilir.
Hakediş (Ödeme) Planı Örneği
| Faz | Yüzde | Kapsam |
|---|---|---|
| Proje–Ruhsat | %6–8 | Proje setleri, belediye süreçleri |
| Kaba inşaat | %30–40 | Temel, taşıyıcı, duvar, çatı iskeleti |
| MEP Rough-in | %15–20 | Mekanik–elektrik altyapıları |
| İnce işler | %20–25 | Zemin, kapılar, boya, mutfak–banyo |
| Cephe–Doğrama | %8–12 | Mantolama, kaplama, doğrama |
| Ortak alanlar & teslim | %5–8 | Asansör, test–kontrol, eksik ayıklama |
Ödemeleri tamamlanan iş metrajına ve kontrol tutanaklarına bağlayın.
Tasarruf İçin 9 Uygulanabilir İpucu
- Plan optimizasyonu: Taşıyıcı aksları tekrarlı ve sade kurgulayın.
- Standart modüller: Kapı–pencere ölçülerini standart tutun (özel imalatı azaltır).
- Toplu alım paketleri: Seramik, armatür, doğrama, mutfak–banyo için paket anlaşma.
- Enerji verimliliği: Kalın mantolama + iyi doğrama ilk yatırımı artırır; işletmede döner.
- İkame listesi: Tedarik riskine karşı onaylı eşdeğer marka/ürün listesi hazırlayın.
- Lojistik planı: Beton, pompa, vinç programlarını çakıştırmayın; bekleme maliyettir.
- Numune onayı: Şantiyede yeknesak kalite için kritik.
- Aylık maliyet raporu: Metraj, gerçekleşen harcama, sapma nedenleri.
- %10–15 yedek bütçe: Fiyat dalgalanmaları ve proje revizyonları için şart.
Kısa Kontrol Listesi
- Brüt–net alan ve kat kurgusu kesin
- Zemin etüdü ve temel sistemi net
- MEP standardı (radyatör/yerden ısıtma/VRF) seçildi
- Malzeme–marka şartnamesi ve metraj hazır
- Asansör kapasitesi, durak sayısı, kabin kalitesi belirlendi
- Cephe ısı yalıtımı kalınlığı ve kaplama tipi seçildi
- Hakediş/ödeme planı imzalandı
- %10–15 beklenmeyen bütçe ayrıldı
SSS (Sıkça Sorulan Sorular)
1) 4 kat için asansör zorunlu mu?
Yerel mevzuat, kullanım sınıfı ve erişilebilirlik şartlarına bağlıdır; çoğu projede önerilir/istenir. Bütçeye mutlaka koyun.
2) Daire başına maliyet nasıl hızlı hesaplanır?
Tahmini m² × (seçtiğiniz seviye) + asansör/çevre/proje/ruhsat + %10 beklenmeyen. Bu yazıdaki örnek tablo iyi bir referanstır.
3) Yerden ısıtma ile radyatör arasında fark ne kadar?
Yerden ısıtma ilk yatırımda daha yüksek; konfor ve homojen ısıda avantajlı. Radyatör ekonomik başlar; doğru tesisatla verimli çalışır.
4) Dış cephe mantolama kalınlığı maliyeti etkiler mi?
Evet; kalınlık arttıkça ilk yatırım bir miktar yükselir fakat ısıtma/soğutma giderleri düşer → toplam sahip olma maliyeti iyileşir.
5) Bodrum/otopark eklersem bütçe ne olur?
Kazı, perde duvar, drenaj ve mekanik–elektrik artar. Proje özelinde %8–20 arası ilave görebilirsiniz.
6) Proje–ruhsat toplamın kaçına denk gelir?
Genellikle %6–10 bandındadır; belediye harçları ve proje kapsamına göre değişir.
7) Mutfak–banyo kalitesi toplamı ne kadar etkiler?
Seçilen marka/ürünlere bağlı olarak toplam bütçeyi %8–15 oynatabilir.
8) Teslim süresi ortalama ne kadar?
Koşullara göre değişmekle birlikte 5–9 ay aralığı sık görülür. Lojistik ve onay süreçleri kritik.
9) Fiyatlar neden bu kadar değişken?
Çelik, beton, bitüm, nakliye gibi girdiler sık dalgalanır. Sözleşmeye fiyat farkı/eskalasyon maddesi ekleyin.
10) En iyi teklif nasıl kıyaslanır?
Aynı kapsam ve aynı marka/ürün listesi ile. Aksi hâlde elma ile armut kıyaslanır.
Sonuç
4 katlı, 4 daireli bir konutta standart seviye için toplam maliyet 15–19 milyon TL bandında öngörülebilir (400 m² brüt varsayımıyla). Kesin değer; m², malzeme seviyesi, MEP standardı, asansör ve cephe kararları ile bölgesel işçilik ve lojistikten etkilenir.
Kapsamı netleyen bir şartname + metraj, en az 3 karşılaştırmalı teklif ve %10–15 yedek bütçe; projenizi hem zamanında hem de sürprizsiz teslim almanın en güvenli yoludur.
