Anahtar Teslimi İnşaat Metrekare Maliyeti
Anahtar teslimi inşaat metrekare maliyeti; arsa, proje, malzeme standardı, işçilik kalitesi ve şantiye koşullarına göre ciddi biçimde değişir. Bu rehberde, fiyatı etkileyen ana faktörlerden kalem kalem maliyet kırılımlarına, TL/m² aralıklarından örnek bütçe tablosuna kadar her detayı; madde işaretleri, tablolar ve SSS bölümüyle netleştiriyoruz. Aşağıdaki tüm rakamlar örnek/varsayımsal olup teklif alınarak teyit edilmelidir.
Anahtar Teslimi Neyi Kapsar?
Anahtar teslimi; ruhsatlı projeye göre yapının kaba + ince işlerinin tamamlanıp yaşamaya hazır hâle getirilmesi demektir. Genellikle şunları kapsar:
- Kaba işler: Temel, taşıyıcı sistem (betonarme/çelik), duvar, çatı.
- Mekanik tesisatlar: Temiz/atıksu, ısıtma-soğutma altyapısı, yangın tesisatı (gerekiyorsa).
- Elektrik tesisatı: Kablo, pano, priz-anahtar, zayıf akım altyapısı.
- İnce işler: Sıva, alçı, boya, kapı-pencere, seramik/parkeler, mutfak-banyo montajları.
- Dış cephe: Mantolama, kaplama, doğramalar, yağmur olukları.
- Test ve devreye alma: Sızdırmazlık testleri, sistem denemeleri, geçici kabul.
Çoğu zaman hariç: Arsa bedeli, belediye harçlarının bir bölümü, iç dekorasyon/mobilya, ankastre dışı beyaz eşyalar, peyzaj ve çevre düzenlemesi, otopark/istinat duvarları (sözleşmeye göre eklenebilir).
Metrekare Maliyetini Belirleyen 8 Kritik Faktör
- Zemin ve temel tipi: Kötü zeminlerde radye + zemin iyileştirme gerekebilir.
- Taşıyıcı sistem: Betonarme/çelik/ahşap tercihleri malzeme ve işçilikte fark yaratır.
- Çatı ve cephe: Beşik/teras çatı, mantolama kalınlığı ve dış kaplama türü maliyeti etkiler.
- Mekanik–elektrik standardı: Yerden ısıtma, ısı pompası, yüksek verimli ekipmanlar ilk yatırımı artırır.
- İç bitiş kalitesi: Seramik/parkeler, mutfak-banyo markaları, kapı ve merdiven kalitesi.
- Proje karmaşıklığı: Çok kırıklı planlar, geniş açıklıklar, özel imalatlar.
- Şantiye lojistiği: Erişim, vinç/iş makinesi imkânı, nakliye mesafeleri.
- Zaman planı: Hızlı teslim istekleri fazla mesai ve lojistik maliyeti doğurabilir.
2025 İçin Yaklaşık TL/m² Aralıkları (Arsa Hariç)
Aşağıdaki aralıklar örnek niteliğindedir; il, işçilik kalitesi ve seçilen marka/ürünlere göre değişir.
| Seviye | Tanım | Yaklaşık TL/m² |
|---|---|---|
| Ekonomik | Temel kalite, sade detay, standart tesisat | 30.000 – 37.000 |
| Standart | Dengeli kalite, iyi yalıtım, marka çeşitliliği | 38.000 – 46.000 |
| Premium | Üst sınıf kaplamalar, yüksek enerji verimliliği | 55.000 – 72.000 |
Örnek: 140 m² bir konut için (arsa hariç)
- Ekonomik: ~4,2–5,2 M TL
- Standart: ~5,3–6,4 M TL
- Premium: ~7,7–10,1 M TL
Kalem Kalem Anahtar Teslimi Kırılımı (Standart Senaryo Örneği)
Miktarlar varsayımsal olup “tek katlı + dubleks benzeri” konut tipleri için tipik bir dağılımı temsil eder.
| Kalem | Maliyet Payı (%) | Açıklama |
|---|---|---|
| Kaba inşaat (temel, taşıyıcı, duvar) | 28–34 | Beton, demir, kalıp, duvar örümü |
| Mekanik tesisatlar (ısıtma/soğutma/sıhhi) | 10–15 | Tesisat boruları, kollektör, kazan/ısı pompası |
| Elektrik & zayıf akım | 6–9 | Kablo, pano, şalt, priz-anahtar, data/uydu altyapısı |
| Çatı sistemi | 4–6 | Isı ve su yalıtımı, kaplama |
| Doğrama & cam | 5–8 | PVC/Alüminyum doğrama, ısıcam |
| Dış cephe & mantolama | 6–9 | EPS/XPS/taşyünü, kaplama |
| İç kapılar & merdiven | 3–5 | Panel/ahşap kapılar, basamak/korkuluk |
| Zemin kaplamaları | 4–7 | Seramik, laminat/parke |
| Boya–alçı–sıva | 3–5 | İç duvar/tavan bitişleri |
| Mutfak & banyo ekipmanları | 8–12 | Dolap, tezgâh, vitrifiye, duş/küvet |
| Aydınlatma armatürleri | 1–2 | İç/dış temel armatürler |
| Genel gider–şantiye–iş güvenliği | 2–4 | Şantiye kurulumu, geçici tesisler |
| Toplam | 100 |
120 m² Konut İçin Örnek Bütçe Tablosu
Varsayım: Standart seviye, sade plan, normal zemin, 2 banyo, 1 mutfak.
| Kalem | Birim | Birim Fiyat (TL) | Miktar | Tutar (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Kaba inşaat | m² | 12.000 | 120 | 1.440.000 |
| Mekanik tesisatlar | m² | 5.400 | 120 | 648.000 |
| Elektrik tesisatı | m² | 3.200 | 120 | 384.000 |
| Çatı sistemi | paket | — | 1 | 210.000 |
| Doğrama & cam | paket | — | 1 | 260.000 |
| Dış cephe & mantolama | paket | — | 1 | 250.000 |
| İç kapılar & merdiven | paket | — | 1 | 190.000 |
| Zemin kaplamaları | m² | 1.400 | 120 | 168.000 |
| Boya–alçı–sıva | paket | — | 1 | 150.000 |
| Mutfak & banyo (2 banyo) | paket | — | 1 | 380.000 |
| Aydınlatma armatürleri | paket | — | 1 | 75.000 |
| Genel gider & şantiye | paket | — | 1 | 90.000 |
| Ara Toplam | 4.245.000 | |||
| Proje–ruhsat–mühendislik (~%7) | oran | — | — | 296.000 |
| Altyapı bağlantıları | paket | — | 1 | 95.000 |
| Beklenmeyen gider (≥%10) | oran | — | — | 473.000 |
| Genel Toplam (Örnek) | 5.109.000 TL |
Not: Mantolama kalınlığını artırmak, üç camlı doğrama veya ısı pompası tercihleri ilk yatırımınızı yükseltir, fakat enerji giderlerinizi kalıcı olarak düşürür.
Hakediş (Ödeme) Planı Örneği
- %5–8 – Proje & Ruhsat: Mimari/statik/MEP projeler, belediye süreçleri.
- %30–40 – Kaba İşler: Temel, taşıyıcı, duvar, çatı iskeleti.
- %15–20 – MEP Rough-in: Mekanik–elektrik altyapıları.
- %20–25 – İnce İşler: Zemin, kapılar, boya, banyo/mutfak.
- %5–8 – Cephe & Doğrama: Mantolama, dış kaplama, doğramalar.
- %5 – Teslim & Testler: Devreye alma, eksik ayıklama, geçici kabul.
Öneri: Ödemeleri tamamlanan iş metrajı ve kalite kontrol tutanaklarına bağlayın.
Bütçeyi Kontrol Etmek İçin 10 Uygulanabilir İpucu
- Net keşif ve şartname yazın: Marka/model/adet listeleri baştan belirlensin.
- Proje optimizasyonu yapın: Taşıyıcı aksları sade ve tekrarlı tutun.
- Standart modül ölçüleri: Pencere/kapı ölçülerini standardize edin.
- Toplu alım indirimleri: Seramik, armatür ve doğramada paket anlaşmalar.
- Enerji verimliliğine yatırım: Kalın mantolama + iyi doğrama, uzun vadede geri döner.
- Fazlandırma: Dekoratif kaplamaları bütçeye göre ikinci faza bırakın.
- İkame malzeme planı: Tedarik sıkıntısında eşdeğer ürün listesi hazır olsun.
- Şantiye lojistiğini planlayın: Nakliye ve vinç beklemeleri ciddi gizli maliyettir.
- Aylık maliyet raporu: Metraj, gerçekleşen harcama, sapma nedenleri.
- %10–15 yedek bütçe: Fiyat dalgalanmaları ve proje değişiklikleri için şart.
Bölgesel ve Tipolojik Değişkenler
- İl/ilçe farkı: Büyükşehirlerde işçilik ve genel giderler daha yüksek olabilir.
- Tipoloji: Dubleks/çok katlı planlar merdiven ve ıslak hacim sayısı nedeniyle tek katlı yapılara göre bir miktar daha pahalıdır.
- Zemin şartları: Yeraltı su seviyesi ve zemin sınıfı temel sistemini doğrudan etkiler.
- Müteahhit ölçeği: Büyük ekipler birim maliyeti düşürebilir; fakat yönetim kalitesi belirleyicidir.
Malzeme Tercihlerinin Maliyete Etkisi (Kısa Karşılaştırmalar)
- Radyatör vs. Yerden Isıtma
- Radyatör: Daha düşük ilk yatırım; duvarlarda yer kaplar.
- Yerden Isıtma: Yüksek konfor, homojen ısı; ilk yatırım daha yüksek.
- PVC vs. Alüminyum Doğrama
- PVC: Ekonomik, iyi ısı yalıtımı; renk/forma sınırlamalar olabilir.
- Alüminyum: Estetik ve dayanım yüksek; ısı yalıtımında ısıl kırıklı profiller önerilir.
- EPS vs. Taşyünü Mantolama
- EPS: Ekonomik, uygulaması kolay.
- Taşyünü: Yangın ve ses performansı daha iyi; maliyet artar.
Zaman Planı (Tipik Konut)
- Proje–ruhsat: 4–10 hafta
- Kaba inşaat: 4–10 hafta
- MEP & ince işler: 8–14 hafta
- Cephe, doğrama, testler: 3–6 hafta
- Peyzaj–teslim: 1–3 hafta
Hava koşulları, tedarik zinciri ve onay süreçleri süreleri etkileyebilir.
Hızlı Kontrol Listesi
- Arsa imar durumu ve emsal/çekme mesafeleri netleştirildi
- Zemin etüdü ve temel tasarımı onaylandı
- Mimari + statik + MEP projeleri koordine edildi
- Malzeme/marka şartnamesi ve metraj hazır
- Hakediş/ödeme ve teslim programı imzalandı
- %10–15 beklenmeyen bütçe ayrıldı
- Garanti, servis ve bakım planı yazılı hâle getirildi
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1) Anahtar teslimi metrekare fiyatına neler dâhil?
Kaba + ince işler, mekanik–elektrik tesisatlar, çatı, doğrama ve dış cephe tipik olarak dâhildir. Arsa, bazı harçlar, beyaz eşyalar ve peyzaj çoğunlukla hariçtir (sözleşmeye bakın).
2) m² maliyeti ile toplam maliyet neden farklı çıkıyor?
Özel imalatlar, merdiven/ıslak hacim sayısı, cephe kırıklığı ve arazi koşulları m² maliyetini yukarı çeker. Bu yüzden proje bazlı keşif gereklidir.
3) Yerden ısıtma kaç TL/m² ekler?
Sisteme ve şehre göre değişmekle birlikte, klasik radyatöre kıyasla m² başına ek yatırım gerekir; buna karşın işletme gideri düşebilir.
4) Premium malzemeler ne kadar fark yaratır?
Seramik, doğrama, mutfak–banyo ve armatürlerde premium seçimler toplamı yüzde 15–30 artırabilir.
5) Ruhsat–proje maliyeti toplamın ne kadarını oluşturur?
Genellikle %6–10 bandında değişir; belediye harçları ve proje kapsamı belirleyicidir.
6) İşçilik kalitesini nasıl güvenceye alırım?
Numune onayı, teknik şartname, kontrol listeleri ve bağımsız şantiye denetimi ile. Hakedişler tamamlanan metraja bağlı olmalıdır.
7) Fiyat dalgalanmalarına karşı ne yapmalıyım?
Sözleşmeye fiyat farkı/eskalasyon maddesi ekleyin; kritik malzemelerde erken tedarik ve depolama stratejisi uygulayın.
8) Enerji verimliliği yatırımı geri döner mi?
Kalın mantolama + iyi doğrama + verimli kazan/ısı pompası; ısıtma/soğutma giderlerini düşürerek orta–uzun vadede geri döner.
9) Peyzaj ve çevre düzenlemesi yaklaşık ne tutar?
Metrekaresi, malzeme ve sulama/aydınlatma kapsamına göre değişir; küçük konutlarda toplam maliyetin %3–6’sı aralığında öngörülebilir.
10) Teslim süresi ortalama ne kadar?
Konut tipine ve koşullara göre değişmekle birlikte, anahtar teslimi bir konut için 3–7 ay arası yaygındır.
