200 m² Kaba İnşaat Maliyeti (2025)
200 m² kaba inşaat maliyeti, taşıyıcı sistem (betonarme/çelik), planın sadeliği, zemin–subasman çözümü, çatı formu, kat sayısı ve şantiye lojistiğine göre değişir. Aşağıdaki rakamlar örnek/varsayımsal olup bulunduğunuz şehir ve projeye göre mutlaka yerel keşif + yazılı teklif ile teyit edilmelidir.
1) Kaba İnşaatta Ne Var / Ne Yok?
Dâhil olan tipik işler
- Hafriyat, temel–subasman (şerit/radye), bohçalama/drenaj (varsa)
- Kalıp + demir + beton (kolon, kiriş, döşeme)
- Taşıyıcı duvarlar / kabuk duvarlar, iç kaba bölmeler
- Çatı iskeleti + su yalıtısı + örtü (kiremit/metal vb.) – projeye göre
- Geçici işler (iskele), vinç–pompa, şantiye mobilizasyonu, İSG
Dâhil olmayan (genelde)
- Sıva–boya, şap, zemin kaplamaları
- Mekanik–elektrik–sıhhi sonlandırmalar (çoğu zaman “ince işler”e girer)
- Doğrama, mantolama/dış cephe kaplamaları
- Mutfak–banyo, iç kapılar, peyzaj, çevre düzeni
İhale dosyanızda kaba kapsamı maddeler halinde yazın; tartışmayı azaltır.
2) 2025 m² Başına Kaba İnşaat Aralıkları
| Kapsam | Tanım | TL/m² |
|---|---|---|
| İskelet odaklı | Kalıp+demir+beton (duvar/çatı sınırlı) | 15.000 – 20.000 |
| Geniş kapsam kaba | Temel + iskelet + dış/iç kaba duvar + çatı | 20.000 – 26.000 |
200 m² toplam hızlı hesap:
- İskelet odaklı: 3,0 – 4,0 M TL
- Geniş kapsam kaba: 4,0 – 5,2 M TL
Kat sayısı, çatı formu ve subasman tipi (radye/şerit) bandı etkiler.
3) Tek Kat 200 m² mi, 2×100 m² Dubleks mi?
- Tek kat 200 m²: Oturum alanı büyük → temel ve çatı metrajı artar.
- 2×100 m² dubleks: Oturum küçülür → temel/çatı göreli azalır; merdiven + düşey tesisat + cephe alanı artar.
- Net etki (kaba): Dublekste çoğu projede %3 – %7 daha düşük toplam görebilirsiniz.
4) Örnek Bütçe Kırılımı — 200 m² Geniş Kapsam Kaba
(Merkez senaryo: 23.000 TL/m² → 4.600.000 TL “baz maliyet”)
| Kalem | Oran | Tutar (TL) |
|---|---|---|
| Temel / subasman (drenaj/bohçalama dâhil) | %12 | 552.000 |
| Kalıp + demir + beton (kolon–kiriş–döşeme) | %38 | 1.748.000 |
| Dış/iç kaba duvarlar | %10 | 460.000 |
| Çatı iskeleti + örtü + su yalıtısı | %16 | 736.000 |
| İskele ve geçici işler | %5 | 230.000 |
| Vinç–pompa–lojistik | %5 | 230.000 |
| Şantiye/genel gider–İSG | %4 | 184.000 |
| Proje/şantiye mühendisliği | %3 | 138.000 |
| Yapısal su yalıtımı/drenaj detayları | %7 | 322.000 |
| Baz Toplam | %100 | 4.600.000 |
| Beklenmeyen (%10) | 460.000 | |
| Önerilen Bütçe | ≈ 5.060.000 TL (≈ 25.300 TL/m²) |
Aynı yöntemle iskelet odaklı kapsamda 3,0–4,0 M TL bandını kullanın.
5) Hızlı Metraj & Kontrol Değerleri (Ön Tasarım İçin)
(Kesin değerler statik–mimari projeyle belirlenir.)
- Beton hacmi: ~0,35–0,45 m³/m² → 200 m²’de 70–90 m³
- Donatı çeliği: ~90–120 kg/m³ beton → 6–11 ton
- Kalıp alanı: ~3–4 m²/m² → 600–800 m²
- Dış duvar yüzeyi (yaklaşık): Plan/perimetreye göre 350–500 m²
- Çatı alanı: Çatı formuna bağlı 220–300 m²
6) 2025 Birim Fiyat Rehberi (Özet Bantlar)
| Kalem | Birim | Bant (TL) | Not |
|---|---|---|---|
| Beton C25–C30 | m³ | 2.300 – 2.800 | Pompa hariç |
| Donatı malzeme | ton | 48.000 – 55.000 | |
| Donatı işçiliği | ton | 8.000 – 11.000 | |
| Kalıp (tek yüz) | m² | 800 – 1.050 | |
| Duvar (bims/tuğla/gazbeton) | m² | 520 – 950 | Harç dâhil |
| Çatı (iskelet+örtü) | m² çatı | 2.400 – 5.800 | Malzemeye bağlı |
| Bohçalama + drenaj | m² temel | 280 – 620 | Zemin suyu etkiler |
| Hafriyat + nakliye | m³ | 550 – 850 | Mesafe etkili |
| Pompa + vinç | gün | 7.000 – 20.000 | Metraja göre |
7) Zaman Çizelgesi (Kaba Aşama)
- Subasman: 1–2 hafta
- Taşıyıcı iskelet + döşemeler: 3–6 hafta
- Duvarlar + çatı: 2–4 hafta
- Toplam kaba: 6–12 hafta (hava/lojistik/proje verimine bağlı)
8) Sözleşme & İhale İpuçları
- Kapsam listesi: Temel, iskelet, duvar, çatı, geçici işler, pompa–vinç, şantiye, İSG.
- Metraj cetveli: m³ beton, ton donatı, m² kalıp/duvar/çatı.
- İmalat standardı: Beton sınıfı (C30 önerilir), pas payı, vibrasyon, kür, derz detayları.
- Lojistik: Pompa–vinç gün sayısı, nakliye ve mesai koşulları.
- Ödeme planı (hakediş): Temel %15, iskelet %35, duvar–çatı %35, teslim %15 (örnek).
- Fiyat farkı & beklenmeyen: Enflasyon ve dalgalanmaya karşı %10–15 yedek bütçe.
9) Sık Yapılan Hatalar (Kaçının!)
- Zemin etüdünü es geçmek → Yanlış temel tipi/derinliği.
- Yetersiz pas payı–kür → Dayanım kaybı/erken korozyon.
- Drenajsız temel → Su basıncı, kabarma, çatlak.
- Kalıp bağ/iskelesini hafife almak → Kalıp patlaması riski.
- Pompa–vinç planlamamak → Bekleme cezaları ve maliyet artışı.
- Uzun duvarda derz yok → Termal çatlaklar.
- Şantiye İSG’siz iş → İş durması + ceza + kaza riski.
10) SSS — Sıkça Sorulan Sorular
200 m² kaba inşaatın “minimum”u nedir?
İskelet odaklı kapsamla ~4,0–8,0 M TL bandı (2025).
Geniş kapsam kabada neler var?
Temel + iskelet + kaba duvar + çatı + geçici işler + temel yalıtısı/drenaj + lojistik/şantiye.
Dublekse geçersem ne olur?
Temel/çatı metrajı azalır; merdiven ve cephe artar. Çoğu projede %3–7 tasarruf görülebilir.
Beton sınıfı ne olmalı?
Dış ortam ve konutta C30 çoğunlukla güvenli seçenektir (projeye uyun).
Çatı maliyeti çok mu değişir?
Evet. Kırıklı–çok saçaklı/kiremit sistemler üst banda taşır; beşik/metal örtü daha ekonomiktir.
İnce işlere geçince ne kadar eklerim?
Proje standardına bağlı; anahtar teslime geçişte +28–70 bin TL/m² bantları görülür.
Kaç teklif almalıyım?
En az 3 ve aynı kapsam/malzeme listesi ile.
Sonuç
200 m² bir konutta kaba inşaat 2025’te 20–26 bin TL/m² (geniş kapsam) bandıyla ~4,0–5,2 M TL aralığında; merkez senaryoda ≈ 5,06 M TL (beklenmeyen dâhil) hesaplanabilir. Kesin rakam için kısa şartname + metraj hazırlayın ve sözleşmeye hakediş planı ile %10–15 yedek bütçe ekleyin.
