350 Metrekare Arsaya Kaç Daire Düşer?
Giriş – Kısa Özet
Ev yaptırmak ya da yatırım amaçlı inşaat planlayan birçok kişi “350 metrekare arsaya kaç daire sığar?” sorusunun yanıtını arıyor.
Bu sorunun net cevabı; imar durumu, emsal (KAKS), kat adedi (TAKS), bina yüksekliği ve bölgesel yönetmeliklere bağlıdır.
Genel olarak Türkiye’de 350 m²’lik bir arsada, emsal 1.00 ise tek bina, 1.50 ise 2-3 daire, 2.00 ve üzerindeyse 4-6 daireye kadar inşaat yapılabilir.
Bu yazıda, 350 metrekarelik bir arsaya düşen daire sayısını etkileyen tüm faktörleri, örnek hesaplamaları, tabloyu ve sıkça sorulan soruları bulacaksınız.
1. Arsanın İmar Durumu Nedir?
Her arsada yapılabilecek bina türü ve yoğunluğu imar planı ile belirlenir.
İmar durumu; belediyeden alınan resmi belgeyle öğrenilir.
İmar durumu belgesinde şunlar yer alır:
- E: (Emsal – KAKS): Kat alanı katsayısı
- TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Arsa üzerine oturabilecek bina tabanı
- Yapı Nizamı (Ayrık, bitişik, blok vb.)
- Kat adedi (en fazla kaç kat yapılabileceği)
2. Emsal (KAKS) ve TAKS Nedir?
350 m² arsaya düşen daire sayısını belirlemede en kritik iki kavram bunlardır:
| Kavram | Açıklama | Örnek |
|---|---|---|
| KAKS (Emsal) | Toplam inşaat alanını belirler | Emsal 1.5 → 350 x 1.5 = 525 m² toplam inşaat alanı |
| TAKS (Taban Alanı Katsayısı) | Binanın zeminde kaplayabileceği alan | TAKS 0.4 → 350 x 0.4 = 140 m² bina tabanı |
3. 350 m² Arsa İçin Emsale Göre Hesaplama
| Emsal (KAKS) | Toplam İnşaat Alanı | Kat Sayısı | Daire Sayısı (ortalama 100 m² daireler) |
|---|---|---|---|
| 1.00 | 350 m² | 2 kat | 2-3 daire |
| 1.50 | 525 m² | 3 kat | 4-5 daire |
| 2.00 | 700 m² | 4-5 kat | 6-7 daire |
| 2.50 | 875 m² | 5 kat ve üzeri | 8-9 daire |
🏢 Kısaca:
350 m² arsanız varsa ve imar planınızda emsal 2.00 olarak belirtilmişse, yaklaşık 6 daire yapılabilir.
4. Örnek Hesaplama
Arsa: 350 m²
Emsal: 1.8
TAKS: 0.4
Kat sayısı: 4
Toplam inşaat alanı: 350 × 1.8 = 630 m²
Zemin oturum alanı: 350 × 0.4 = 140 m²
Her kat: 140 m² × 4 kat = 560 m²
→ Yaklaşık 5 daire (her biri ortalama 110 m²) yapılabilir.
5. Daire Sayısını Etkileyen Faktörler
1. Emsal (KAKS) Değeri
Emsal arttıkça inşaat alanı büyür, dolayısıyla daha fazla daire yapılabilir.
2. Kat Sınırlaması
Bazı bölgelerde maksimum 2-3 kat izni bulunur. Bu durum daire sayısını kısıtlar.
3. Yapı Nizamı
- Ayrık nizam: Her cephesi açık, daha ferah ama az daireli yapı.
- Bitişik nizam: Komşu binalarla yan yana, daha fazla daire yapılabilir.
4. Otopark Yönetmeliği
Her daire için 1 otopark zorunluluğu bulunduğundan, otopark alanı da proje yoğunluğunu etkiler.
5. Belediye Yönetmelikleri
Bazı belediyeler, daire başına minimum m² şartı koyar (örneğin 90 m² altında daireye izin verilmez).
6. 350 m² Arsa İçin Kat Planı Örneği
| Kat | Daire Sayısı | Daire Alanı | Toplam Alan |
|---|---|---|---|
| Zemin | 1 | 110 m² | 110 m² |
| 1. Kat | 2 | 100 m² | 200 m² |
| 2. Kat | 2 | 100 m² | 200 m² |
| Toplam | 5 daire | – | 510 m² |
Ortalama bir 1.5 emsal arsada, 3 katlı bina ile 4-5 daire üretmek mümkündür.
7. Bölgelerde Emsal Değerleri (Ortalama)
| İl | Ortalama Emsal | 350 m² Arsa Daire Sayısı |
|---|---|---|
| İstanbul | 1.50 – 2.00 | 4 – 6 daire |
| Ankara | 1.20 – 1.80 | 3 – 5 daire |
| İzmir | 1.30 – 2.00 | 4 – 6 daire |
| Bursa | 1.00 – 1.50 | 3 – 4 daire |
| Tekirdağ | 1.00 – 1.80 | 3 – 5 daire |
8. Müteahhit ile Kat Karşılığı İnşaat Durumu
Arsanız 350 m² ve merkezi bir konumdaysa, kat karşılığı inşaat yaptırabilirsiniz.
Müteahhit genellikle dairelerin %40-50’sini alır.
Avantajları:
- İnşaat maliyeti size yük olmaz
- Proje süreci profesyonelce yürütülür
Dezavantajları:
- Daha az daire size kalır
- Kalite kontrolünü sıkı tutmanız gerekir
9. 350 m² Arsada En Uygun Daire Planı Nasıl Olmalı?
- Zemin katta: Dükkan veya 1 geniş daire
- 1. ve 2. katta: 2 daire (her biri 90–100 m²)
- Çatı katı (varsa): Dubleks daire
Böylece toplam 5 daireli, 3 katlı kompakt bir apartman projesi elde edilir.
10. 350 m² Arsa Üzerine Ev Yapmak İçin Gereken Belgeler
- Tapu senedi
- İmar durumu belgesi
- Mimari proje
- Statik proje
- Elektrik ve mekanik tesisat projeleri
- Belediye ruhsatı
11. 350 m² Arsa İnşaat Maliyeti (2025 Tahmini)
| Aşama | Ortalama Maliyet (TL) |
|---|---|
| Temel ve kaba inşaat | 1.200.000 – 1.800.000 |
| İç tesisat ve ince işler | 800.000 – 1.200.000 |
| Çatı ve cephe | 400.000 – 600.000 |
| Toplam | 2.400.000 – 3.600.000 TL |
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. 350 m² arsaya kaç daire yapılabilir?
Emsal 1.5 olan bir arsada genellikle 4-5 daire yapılabilir. Ancak net sayı, imar planına göre değişir.
2. Emsal değeri nasıl öğrenilir?
Belediyenizin imar biriminden veya e-devlet üzerindeki imar durumu sorgulama sayfasından öğrenebilirsiniz.
3. Zemin katta dükkan açabilir miyim?
Arsanız konut + ticari imarlıysa evet, bir katı işyeri olarak kullanabilirsiniz.
4. Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir?
Genellikle müteahhit %40-50 arası daire alır. Arsanın konumu ve emsali bu oranı etkiler.
5. 350 m² arsada dubleks yapılabilir mi?
Evet, 2 katlı dubleks yapılabilir. Ancak toplam yapı yüksekliği imar sınırını aşmamalıdır.
🏁 Sonuç
350 metrekarelik bir arsaya kaç daire sığacağı tamamen imar planına ve emsal değerine bağlıdır.
Eğer arsanız emsal 1.5 ve 3 katlı inşaata uygunsa, ortalama 4–5 daire yapılabilir.
Doğru planlama, mimari proje ve ruhsat süreciyle, hem yatırım hem de oturum amaçlı ideal bir bina elde edebilirsiniz.
