900 m2 Arsaya Kaç Daire Yapılır?
900 metrekarelik bir arsaya kaç daire yapılabileceği sorusu, arsa sahiplerinin, yatırımcıların ve müteahhitlerin en çok araştırdığı konulardan biridir. Bu soruya net ve kısa bir cevap vermek gerekirse:
📌 900 m² arsaya yapılacak daire sayısı; emsal (KAKS), yapı yaklaşma mesafeleri, TAKS oranı, imar planı ve daire büyüklüğüne göre değişmekle birlikte, genellikle 6 ila 12 daire arasında değişebilir.
1. Arsa Büyüklüğü ve İmar Planı Arasındaki İlişki
Bir arsaya kaç daire yapılacağı, sadece metrekareyle değil, aynı zamanda aşağıdaki teknik kriterlerle doğrudan ilgilidir:
- Emsal (KAKS – Kat Alanı Kat Sayısı): Arsanın toplam inşaat hakkını belirler.
- TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Binanın oturabileceği maksimum alanı belirtir.
- Yapılaşma Tipi: Ayrık nizam, bitişik nizam, blok nizam gibi.
- Yükseklik Sınırlaması: 3 kat, 5 kat, serbest gibi.
- Yaklaşma Mesafeleri: Yola ve komşu parsellere olan zorunlu mesafeler.
2. 900 m2 Arsaya Daire Hesaplama
Örnekle açıklamak daha net olacaktır.
Örnek Durum:
- Arsa Alanı: 900 m²
- Emsal (KAKS): 1.5
- TAKS: 0.30
- Daire Net Alanı: 90 m²
İnşaat Alanı Hesabı:
📌 Toplam inşaat alanı:
900 m² x 1.5 = 1350 m²
📌 Bir dairenin brüt alanı:
Ortalama 110 m² (net+ortak alanlar)
📌 Yapılabilecek daire sayısı:
1350 m² ÷ 110 m² = 12 daire
👉 Ancak belediyeden alınacak imar durumu belgesi ile bu sayı netleşir. Bazı bölgelerde yapı sınırlamaları nedeniyle bu sayı 8-10 daireye kadar düşebilir.
3. Kat ve Taban Alanı Etkisi
| Özellik | Değer |
|---|---|
| Arsa Alanı | 900 m² |
| TAKS | 0.30 |
| Taban Alanı | 900 x 0.30 = 270 m² |
| Kat Sayısı | 5 Kat |
| Toplam İnşaat Alanı | 270 x 5 = 1350 m² |
| Ortalama Daire Alanı | 110 m² |
| Daire Sayısı | 1350 ÷ 110 = 12 |
🔍 Bu hesap, maksimum verimlilik varsayımıyla yapılmıştır. Proje detaylarına ve imar yönetmeliğine göre değişiklik gösterebilir.
4. Kat Sayısı ve Daire Sayısına Etkisi
- 2 Kat İzinli Bölgeler: 4-6 daire
- 3 Kat İzinli Bölgeler: 6-9 daire
- 4 Kat ve Üzeri: 8-12 daire
5. Kat Karşılığı Müteahhit Anlaşmalarında Daire Sayısı
900 m2 arsaya yapılabilecek daire sayısı, müteahhit ile yapılacak anlaşmanın türüne göre de değişebilir:
- Kat karşılığı oranı: %40-%50
- Müteahhitin alacağı daire sayısı: Toplam daire sayısına göre hesaplanır.
Örnek:
Toplam 10 daire yapılabilecekse %40 kat karşılığı durumunda 4’ü müteahhitte, 6’sı arsa sahibine kalır.
6. 900 m2 Arsa İçin Uygun Projeler
900 m² arsa, aşağıdaki yapı tiplerine uygundur:
- 4 katlı apartman projeleri
- Bahçeli dubleks daire projeleri
- Site içi mini apartman projeleri
- Villa tarzı konutlar (düşük yoğunluklu bölgelerde)
7. Belediyeden İmar Durumu Sorgulama
Bir arsaya kaç daire yapılacağını kesin olarak öğrenmenin en doğru yolu, ilgili belediyeden imar durumu belgesi almaktır. Belgede aşağıdaki bilgiler yer alır:
- Emsal ve TAKS değeri
- Kat adedi (Hmax)
- Yapı yaklaşma mesafeleri
- Yapılaşma türü (ayrık, bitişik vs.)
8. Sıkça Sorulan Sorular
900 m2 arsaya 3 katlı bina yapılır mı?
İmar planında belirtilen yapılaşma koşullarına bağlı olarak yapılabilir. Ancak bazı bölgelerde en fazla 2 kat sınırı olabilir.
900 m² arsaya 2 blok yapılabilir mi?
Yapı yaklaşma mesafeleri ve taban alanı izin veriyorsa mümkündür. Mimar tarafından proje çizimi gerekir.
Bu tür arsalara villa yapılabilir mi?
Evet. Yoğunluk sınırlı bölgelerde 2-3 adet villa yapılabilir.
Kat karşılığı mı yoksa satış mı daha kârlı?
Arsanın konumu, inşaat maliyetleri ve daire satış fiyatlarına göre değişir. Genelde kat karşılığı müteahhit ile anlaşmak daha az risklidir.
9. Kısa Özet
| Arsa Büyüklüğü | 900 m² |
|---|---|
| Emsal (KAKS) | 1.5 |
| Toplam İnşaat Alanı | 1350 m² |
| Ortalama Daire Alanı | 110 m² |
| Yaklaşık Daire Sayısı | 10-12 |
✅ 900 m2 arsa üzerine ortalama 8 ila 12 adet daire yapılabilir. Ancak imar planı ve proje detayları bunu doğrudan etkiler.
